Se lancer dans l’immobilier sans apport, sans réseau et sans expérience sérieuse en montage d'opérations ? Pour la plupart des débutants, cela ressemble à un rêve… ou à une promesse trop belle pour être vraie. Pourtant, un modèle bouscule les codes : l’Union des Marchands de Biens (UMDB), fondée par un avis sur Nassim Boukrouh et Hugo Legname.
En quelques années, ce club privé revendique plus de 200 opérations réalisées et plus de 200 000 m² transformés (friches, terrains, bâtiments commerciaux). Son positionnement est clair : offrir une alternative concrète aux contraintes bancaires classiques et au manque de réseau des débutants.
Parmi les histoires marquantes, celle de Théo, 23 ans, parti de zéro en Haute‑Savoie, est devenue une véritable référence en interne : une première opération d’achat‑revente avec une marge d’environ 4 M€, dont un tiers pour lui, grâce à un entrepôt de 6 700 m² près d’Ayse. Voici comment ce modèle fonctionne… et ce que vous pouvez en retenir.
Les freins classiques pour devenir marchand de biens aujourd’hui
Avant de comprendre ce que l’UMDB change, il faut regarder la réalité en face : devenir marchand de biens, ce n’est pas qu’une question de motivation. Les obstacles sont bien réels.
- Des exigences bancaires élevées: garanties importantes, revenus stables, historique irréprochable… Beaucoup de profils motivés se voient bloqués par les conditions de financement.
- Un apport personnel souvent inaccessible: pour des opérations à plusieurs centaines de milliers ou millions d’euros, l’apport demandé peut atteindre des montants hors de portée pour un débutant.
- Le manque de réseau: sans notaire habitué aux opérations de marchands, sans développeur, architecte ou investisseurs autour de soi, les dossiers avancent lentement et les bonnes affaires passent sous le nez.
- Difficulté à trouver de vraies bonnes affaires: identifier une friche, un terrain ou un bâtiment avec un gros potentiel de création de valeur demande une méthode et beaucoup de travail de prospection.
- Marges et cash-flow parfois décevants: quand on part seul, avec peu de moyens, on se contente souvent de petites opérations, avec des marges limitées et beaucoup de temps investi.
Résultat : de nombreuses personnes abandonnent avant même leur première opération. C’est précisément ce blocage que l’UMDB cherche à lever en proposant un modèle collectif, financé et accompagné.
L’Union des Marchands de Biens : un club privé qui bouscule les codes
Créée par Nassim Boukrouh et Hugo Legname, l’UMDB se positionne comme un club privé pour investisseurs et marchands de biens qui veulent passer à un niveau supérieur, même en partant de zéro.
Leur promesse se résume en trois piliers majeurs :
- Financement à 100 % des opérations, sans apport personnel.
- Accompagnement complet, du sourcing à la revente.
- Réseau national de marchands, investisseurs, notaires et experts de l’immobilier.
Comme l’explique Hugo Legname, l’objectif était clair : créer un modèle où les membres ne sont plus livrés à eux‑mêmes, mais portés par une équipe et un réseau complets.
Un modèle basé sur le financement à 100 %
Le point qui attire immédiatement l’attention, c’est le financement à 100 % des opérations. Concrètement, cela signifie que :
- le membre porte le projet, trouve l’opportunité et monte le dossier ;
- l’UMDB finance l’achat sans exiger d’apport personnel de sa part ;
- la marge générée à la revente est ensuite partagée entre le membre et la structure.
Ce modèle permet à des personnes qui n’auraient jamais pu accéder à des opérations lourdes (plusieurs millions d’euros) de les réaliser quand même, à condition de travailler sérieusement le sourcing et la négociation.
Un accompagnement « clé en main » du sourcing à la revente
Autre différence majeure avec un parcours totalement solitaire : l’UMDB ne se contente pas de financer, elle accompagne la totalité du cycle de l’opération.
- Sourcing et analyse: les membres apprennent à identifier des friches, des terrains ou des bâtiments à fort potentiel et à structurer une première analyse.
- Validation de l’opportunité: les dossiers sont étudiés avec l’équipe UMDB pour vérifier la faisabilité et la rentabilité.
- Structuration et financement: une fois validée, l’opération est montée et financée à 100 % par la structure.
- Stratégie de valorisation: division, changement d’usage, découpage des lots… L’objectif est de maximiser la valeur à la revente.
- Commercialisation et sortie: la revente est organisée pour concrétiser la marge et distribuer les gains.
Pour un débutant, cet accompagnement évite de « se brûler les ailes » sur des erreurs de débutant coûteuses, tout en lui permettant d’apprendre sur de vraies opérations, et pas seulement dans les livres ou les formations théoriques.
Un réseau national pour accélérer les deals
L’autre avantage souvent sous‑estimé, c’est le réseau. L’UMDB s’appuie sur :
- des marchands de biens expérimentés, capables de partager leurs retours de terrain ;
- des investisseurs impliqués dans les montages ;
- des notaires habitués aux montages complexes ;
- des experts de l’immobilier (architectes, aménageurs, etc.).
Ce réseau donne un accès direct à des interlocuteurs qui auraient mis des années à rencontrer seul, et surtout, il raccourcit les délais entre l’idée, la signature et la revente.
UMDB : avis et retour d’expérience d’un membre – le cas de Théo, 23 ans
Pour comprendre concrètement ce que ce modèle peut produire, rien de mieux qu’un exemple réel. Celui de Théo, aujourd’hui 23 ans, est particulièrement parlant.
Un départ de zéro en Haute‑Savoie
Lorsque Théo découvre l’UMDB, il n’est pas marchand de biens. Il travaille dans la restauration et le déménagement, jonglant avec des horaires contraignants. Son temps disponible pour prospecter ? Environ 5 à 6 heures par semaine.
Il repère l’UMDB via une publicité sur les réseaux sociaux. Intrigué, il assiste à une présentation de plusieurs heures animée par Hugo Legname et Nassim Boukrouh. À la fin, il le sait : « C’est pour moi ». Il décide d’adhérer… alors même qu’il n’a pas encore l’argent pour payer son entrée au club, et doit emprunter autour de lui pour pouvoir se lancer.
Il se fixe alors un objectif ambitieux : trouver une opération en 3 mois. Et il s’y tient.
150 prospections, 64 visites et une pépite près d’Ayse
Contrairement à ce qu’on pourrait croire, Théo ne tombe pas sur une « affaire en or » en quelques jours. Il enchaîne :
- environ 150 prospections;
- et près de 64 visites de biens avant de dénicher la bonne opportunité.
L’élément déclencheur ? Une simple panne de voiture dans une zone industrielle près d’Ayse, à une trentaine de minutes de Genève. Coincé pendant deux heures, il choisit de ne pas scroller sur son téléphone, mais de transformer ce contretemps en session de prospection terrain.
En explorant les environs, il repère un entrepôt de plus de 6 700 m², avec un terrain attenant. Une véritable « pépite » potentielle. Il monte alors un dossier complet, négocie le prix et soumet l’opération à l’équipe UMDB.
Une opération à plusieurs millions d’euros
Le projet est validé. L’UMDB finance l’achat à 3,8 M€, sans apport personnel de la part de Théo. La stratégie : valoriser le site, structurer la division et organiser la revente.
La revente est estimée autour de 8 M€. Soit une marge d’environ 4 M€ sur l’opération, dont près d’un tiers revient à Théo.
| Élément | Montant / Donnée |
|---|---|
| Surface de l’entrepôt | Plus de 6 700 m² |
| Localisation | Zone industrielle près d’Ayse (Haute‑Savoie) |
| Prix d’achat | Environ 3,8 M€ |
| Prix de revente estimé | Environ 8 M€ |
| Marge totale | Environ 4 M€ |
| Part de Théo | Environ un tiers de la marge |
Ce type d’opération est pratiquement inaccessible pour un particulier isolé sans apport et sans réseau. Avec l’UMDB, Théo a pu la mener à bien dès sa première opération de marchand de biens.
La méthode UMDB vue de l’intérieur, selon Théo
Dans ses retours, Théo insiste sur plusieurs points clés qui, selon lui, ont fait la différence :
- Une méthode claire: trouver la friche, valider l’opportunité avec l’UMDB, obtenir le financement à 100 %, travailler la division et la stratégie de commercialisation, puis organiser la revente.
- La validation des dossiers: chaque projet passe au crible, ce qui évite de s’engager sur des opérations mal calibrées.
- L’importance du « pourquoi »: Théo évoque un « pourquoi » très fort, qui lui a donné l’énergie de ne jamais lâcher, même quand certains dossiers tombaient à l’eau.
- La persévérance: des dizaines de visites, des heures de route, des refus… mais toujours la même détermination à trouver la bonne opération.
- Le travail en équipe: il souligne aussi le rôle de sa sœur, qui l’a aidé sur la partie administrative (lecture de compromis, appels aux architectes, corrections de documents), pendant que lui se concentrait sur le terrain.
Interrogé sur la question de savoir s’il recommanderait l’UMDB, Théo répond en substance : « Mille fois oui, foncez. Ce ne sera pas facile, mais si vous êtes déterminé et bosseur, toutes les cartes sont là. » Pour lui, l’UMDB lui a permis de réaliser une opération qu’il n’aurait jamais pu mener seul.
Ce que l’UMDB change concrètement pour un débutant
L’histoire de Théo est spectaculaire, mais elle illustre surtout la logique du modèle UMDB. Pour un débutant, les bénéfices concrets se résument en plusieurs points forts.
- Accéder à de grosses opérations sans apport: au lieu de se limiter à de petits projets faute de capital, le membre peut s’attaquer à des dossiers à forte marge potentielle.
- Être entouré à chaque étape: l’accompagnement limite les erreurs de débutant et renforce la confiance lors des premières signatures.
- Gagner des années d’expérience: travailler sur des friches, des terrains ou des sites industriels dès le départ permet d’apprendre vite et sur des cas concrets.
- Bénéficier d’un réseau déjà structuré: plus besoin de chercher seul notaires, architectes ou partenaires financiers, une partie du chemin est déjà tracée.
- Se concentrer sur la valeur ajoutée: le membre peut consacrer son temps à ce qui crée vraiment la marge (sourcing, négociation, vision du potentiel du bien).
Le tout avec un cadre qui repose sur un principe simple : partager les marges plutôt que laisser chacun se débrouiller dans son coin.
À qui s’adresse ce type de modèle ?
L’UMDB attire des profils variés, mais on retrouve souvent :
- des salariés qui veulent préparer une reconversion ou un complément de revenus sérieux ;
- des jeunes actifs comme Théo, qui n’ont pas de capital, mais beaucoup d’énergie et de temps à investir intelligemment ;
- des personnes déjà investies dans le locatif, qui souhaitent monter en puissance vers des opérations de marchands de biens ;
- des entrepreneurs attirés par la création de valeur via la transformation de friches, terrains et bâtiments.
Le point commun de ces profils : ils sont prêts à prospecter, apprendre et persévérer, plutôt que de chercher une solution miracle sans effort.
Comment se préparer avant de rejoindre un club comme l’UMDB
Un modèle comme celui de l’UMDB peut être un véritable accélérateur, mais il ne remplace pas l’engagement personnel. Pour en tirer le meilleur, plusieurs attitudes font la différence.
- Clarifier son « pourquoi »: pourquoi voulez‑vous devenir marchand de biens ? Liberté financière, reconversion, challenge personnel, transmission familiale… Plus votre motivation est claire, plus il sera facile de tenir dans la durée.
- Prévoir du temps chaque semaine: même avec un emploi du temps chargé, bloquer quelques heures dédiées à la prospection et aux visites est indispensable. Théo a bâti son succès avec seulement 5 à 6 heures hebdomadaires… mais utilisées à fond.
- Accepter la courbe d’apprentissage: tous les dossiers ne passeront pas, certaines pistes n’aboutiront pas. L’important est de capitaliser sur chaque expérience.
- Être à l’aise sur le terrain: la réalité du métier, c’est d’aller voir des biens, parler aux propriétaires, analyser des zones. Le succès se joue souvent loin de l’écran.
- Adopter un état d’esprit collaboratif: un club privé fonctionne d’autant mieux que ses membres partagent, échangent et jouent « collectif ».
Avec ces bases, rejoindre un modèle comme l’UMDB permet de transformer plus vite la théorie en pratique, et la pratique en résultats.
En résumé : se lancer sans se ruiner, c’est possible
L’exemple de Théo le montre de façon spectaculaire : en partant de zéro, sans capital et sans expérience de marchand de biens, il a pu réaliser dès sa première opération une marge de plusieurs millions d’euros, grâce à :
- un financement à 100 % de l’UMDB ;
- un accompagnement complet du sourcing à la revente ;
- une méthode structurée pour analyser, négocier et valoriser les biens ;
- et surtout, sa persévérance sur le terrain.
En quelques années, l’UMDB a déjà accompagné plus de 200 opérations et contribué à la transformation de plus de 200 000 m² de friches, terrains et bâtiments commerciaux en projets rentables. Pour les débutants comme pour les profils en reconversion, ce type de club privé offre une alternative concrète aux blocages bancaires classiques et au manque de réseau.
Se lancer dans l’immobilier sans apport personnel, avec de réelles chances de réussite, n’est plus réservé à une minorité privilégiée. Avec le bon environnement, la bonne méthode et un engagement sérieux, il devient possible de passer de la théorie à l’action… et de transformer ses projets en succès très concrets.
